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2020法考生活中的民法小知识
发布时间:2020-03-31 06:31   
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摘要:

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一、【案情】甲将房屋出租给乙,租金1000元/月。经甲同意,乙将房屋转租给丙,租金1200元/月。现甲将房屋出卖给丙,办理了过户登记,乙也未行使优先购买权。

【问】现在原租、转租关系,分别发生在谁和谁之间?


【追问】①此时,原租、转租两个关系所形成的结构,是混同还是抵销?②此时,原租(1000元/月)、转租(1200元/月)的租金该怎么付?


【分析】


一、丙购买房屋后的法律关系


1、原租关系,基于买卖不破租赁,丙取代了甲,成为乙的出租人。即丙、乙之间存在原租关系。


2、转租关系不变,仍然存在于乙、丙之间。


二、丙购买房屋后的法律格局


1、因乙、丙分别是原租、转租两个租金关系的出租人,而非是一个租金关系的出租人与承租人同归于一人,故未发生混同,两个租赁关系继续存在。


2、因乙、丙在两个租赁关系中互负租金债务,且性质相同,故为抵销。即双方租金相抵后,丙每月向乙支付租金200元。

【说明】


丙购买房屋前,乙有一个地位,即通过转租每月获得资金差价200元。这个地位,不会因丙购买房屋受到影响。


二、【剧情】甲乙结婚数年,乙生女尚未成年,甲拥有A公司60%股份。甲去世,甲弟称:手里有甲的遗嘱,据此乙及孩子“零继承”。乙欲起诉,双方代理律师对甲乙间的夫妻感情,及乙嫁给甲是否“为了钱”展开辩论。


【问】①这是不是案件的关键?为什么?②若你是乙的代理律师,关注什么?


 

【分析】


1、夫妻感情等,与继承权无关。


2、应关注问题至少包括:(1)遗嘱效力,涉及:①形式要件;②立遗嘱人当时是否清醒;③其意思是否真实。(2)夫妻共有财产界定,涉及:①房屋购买、甲的股权取得,在于婚前婚后;②甲60%股权婚后所分股息(性质为“利益”,为共有财产);③甲乙是否有另行财产约定。


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