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2020年万国法考【民法导学阶段】之业主的建筑物区分所有权
发布时间:2019-11-08 02:03   
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摘要:

  以下是万国法考小编为大家整理的法律职业资格考试 相关内容快分享给你的小伙伴吧,更多司法考试 考点、法考资料 、资讯、新鲜事尽在万国法考官网。

  

  一、命题点拨

  本部分内容属于重要知识点,近8年中,曾在2010年、2017年考查过2次。相对而言,大部分考生对本知识点较为陌生,应结合生活常识进行理解和记忆。

  二、知识点剖析

  (一)概念

  指业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理团体成员权的结合。

  (二)专有部分所有权

  1.权利的范围

  (1)住宅、经营性用房→确定为专有

  (2)露台→若建筑规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时也根据规划将露台列入该房屋的买卖合同中,应认定为专有

  2.权利的行使

  由权利人独立行使。

  注意:民宅商用:应经全体有利害关系的业主同意

  有利害关系的业主的范围:本栋建筑物内的其他业主为当然有利害关系;整个建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响

  (三)共用部分共有权

  1.权利的范围

  (1)道路→共有,但城镇公共道路除外

  (2)绿地→共有,但城镇公共绿地或明示属于业主个人除外

  (3)车位、车库→由当事人通过出租、出售或附赠等方式约定,但应当首先满足业主的需要(如业主购买,则具有独立的所有权)

  注意:占用业主共有的道路或其他共有场地用于停放汽车的车位,属于业主共有

  (4)公共场所、公用设施→共有

  2.权利的行使

  (1)所有业主均可使用共有部分

  (2)费用分摊与收益分配

  有约定的,依照约定;没有约定或约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定

  (四)管理团体成员权

  1.团体形式

  业主大会+业主委员会。

  2.表决要求

  (1)以下须经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意

  →→建筑物及其附属设施的改建、重建及筹集维修资金

  (2)其他事项须经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意

  (3)面积与业主人数的计算方法

  A.面积计算方法

  按不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

  建筑物总面积:按照前项的统计总和计算。

  B.业主人数计算方法

  业主人数:按专有部分的数量,一个专有部分按一人计算;尚未出售和虽已出售但尚未交付的,以及同一买受人拥有两个以上专有部分的,按一人计算。

  总人数:按照前项的统计总和计算。

  3.业主大会和业主委员会的特有权利

  业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

  三、真题示范

  蒋某是C市某住宅小区6栋3单元502号房业主,入住后面临下列法律问题,请根据相关事实予以解答。

  1.小区地下停车场设有车位500个,开发商销售了300个,另200个用于出租。蒋某购房时未买车位,现因购车需使用车位。下列选项正确的是:(2017-03-86,不定项)

  A.蒋某等业主对地下停车场享有业主共有权

  B.如小区其他业主出售车位,蒋某等无车位业主在同等条件下享有优先购买权

  C.开发商出租车位,应优先满足蒋某等无车位业主的需要

  D.小区业主如出售房屋,其所购车位应一同转让

  答案:C

  解析:本题考查建筑物区分所有权。

  《物权法》第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”据此,因地下停车场并不属于占用业主共有的场地,故非属于业主共有,而应归开发商所有,但应优先满足业主的需要,故C正确,A错误。建筑物区分所有权中并不存在优先购买权制度,B错误。车位不属于房屋的附属品,而是作为独立的所有权存在,不随着房屋的转让而转让,D错误。

  2.该小区业主田某将其位于一楼的住宅用于开办茶馆,蒋某认为此举不妥,交涉无果后向法院起诉,要求田某停止开办。下列选项正确的是:(2017-03-87,不定项)

  A.如蒋某是同一栋住宅楼的业主,法院应支持其请求

  B.如蒋某能证明因田某开办茶馆而影响其房屋价值,法院应支持其请求

  C.如蒋某能证明因田某开办茶馆而影响其生活质量,法院应支持其请求

  D.如田某能证明其开办茶馆得到多数有利害关系业主的同意,法院应驳回蒋某的请求

  答案:ABC

  解析:本题考查民宅商用。

  《物权法》第77条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定:“业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”本题中,田某将其位于一楼的住宅用于开办茶馆,属于民宅商用,应适用上述规定。因本栋建筑物内的其他业主为当然有利害关系,故A正确。如蒋某能证明因田某开办茶馆而影响其房屋价值或生活质量,即为有利害关系的业主,如果其反对,田某即不得开办茶馆,故B和C均正确。根据前述《物权法》第77条的规定,民宅商用,应经全体有利害关系的业主同意,D错误。

  四、知识点小结

  1.专有部分所有权针对居住面积,共用部分共有权针对公摊面积。

  2.民宅商用必须经全体有利害关系的业主同意。

  3.地下车库或车位归房地产开发商所有。

  4.业主对车位的权利与业主对房屋的权利不得捆绑在一起。

  5.小区的表决要求,记住三分之二以上的事项,剩下事项都是过半数的。


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