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【考点】地役权特征的从属性与不可分性
发布时间:2018-06-13 16:04   
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摘要:

地役权的概念和特征


(一)地役权的概念

地役权是指按照合同的约定,为使用自己不动产的便利或提高其效益而利用他人不动产的权利。其中他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地。


(二)地役权的特征

地役权具有如下特征:

1.权利主体的广泛性

地役权人可以是不动产的所有权人,也可以是建设用地使用权人、土地承包经营权人、宅基地使用权人、承租人等。

2.权利客体的广泛性

地役权的客体,即供役地是不动产,但是不限于土地,也可以是房屋、空间等。

3.内容的意定性

当事人可以通过合同的方式来约定地役权的内容,其不同于相邻关系的法定性。

4.地役权具有从属性与不可分性

地役权应当与需役地的所有权或者使用权共命运,这就是地役权的从属性。地役权的不可分性,指地役权为不可分的权利。


(三)地役权特征之从属性与不可分性

1.地役权的从属性

地役权的从属性主要体现在三个方面

(1)地役权必须与需役地所有权或者使用权一同转移,不能与需役地分离而让与,具体要求是:

1不得自己保留需役地所有权或者使用权,而单独将地役权让与他人;

2不得自己保留地役权而将需役地所有权或者使用权让与他人;

3不得将需役地所有权或者使用权与地役权分别让与两个人。

(2)地役权不得与需役地分离而为其他权利的标的,如果在需役地上设定其他权利,则地役权亦包括在内。如地役权不得单独抵押,土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的,在实现抵押权时,地役权一并转让。

(3)地役权不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。


2.地役权的不可分性

地役权及于需役地的全部,也及于供役地的全部,不因需役地或供役地的分割或部分转让而受影响。地役权的不可分性,主要体现在两个方面

(1)地役权不受需役地部分转让的影响。需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。

(2)地役权不受供役地部分转让的影响。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有约束力。但是地役权未登记的,不得对抗善意第三人。(受让人)


(四)地役权与相邻关系的区别

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地役权的取得

(一)地役权的设立

1.地役权自地役权合同生效时设立

当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。即地役权的设立是登记对抗主义。

2.地役权设立的限制

土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的,未经用益物权人同意,土地所有权人不得设立地役权。


(二)地役权的法定取得与法定负担

土地所有权人享有地役权或者负担地役权的,设立土地承包经营权、宅基地使用权时,该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

地役权的内容

地役权人可以按照合同约定使用不动产,并可以为行使权利在供役地内为必要的附属行为。地役权人对供役地的使用应当选择损害最小的地点及方法为之。地役权人因其行使地役权的行为对供役地造成变动、损害的,应当在事后恢复原状并补偿损害。


地役权的法定解除

1.地役权人违反法律规定或者合同约定,滥用地役权,供役地权利人有权解除地役权关系。

2.有偿利用供役地,约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用,供役地权利人有权解除地役权关系。



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